Şu ekonomik çöküntünün ortasında
bir de kiralık konut sorunumuz var ya

Önce, uzun yazı okumak istemeyenler için yedi maddede kısa bir özet:
1.Türkiye şu anda “başka bir şey düşünmeden” bütün gücüyle konut sorununa odaklanmalıdır. Tabii ki yapılan bütün vaadler "umut" yaratır ama altı ay sonra gelecek kış günleri o umutlardan da öte sert bir "gerçek"tir.
2.Bu soruna çözüm önerilirken işin bundan etkilenecek çok sayıdaki boyutu gözardı edilmemelidir.
3.Konut sorunu içinde olduğumuz ekonomik koşullar gözardı edilerek çözülemez
4.Sorunun çözümünde piyasa dengeleri gözetilirken mutlaka devlet müdahalesi de gerekecektir.
5.Bu sorunun çözümü dış politik gelişmelerden bağımsız değildir.
6.Vatandaşın acil ihtiyacı mülk değil "başını sokacağı konut"tur.
7.Bütün bunları “belirli bir strateji ile” ve “dağılmadan” yürütebilmek için “Konut Bakanlığı” gibi bir birim oluşturulmalıdır.
*
Şimdi bu başlıkları “uzun yazıları okumaya da razı” olanlar için biraz daha açalım:
Türkiye halkının önemli bir kısmı açlık ve yoksullukla cebelleşirken buna şimdi, -üstelik orta gelir gruplarını da üzen- bir yenisi “kiralık konut sorunu eklenmiştir. Üstelik “kiralık konut sorunu” yoksulluk ve açlıktan daha da zor çözümlenecek bir konudur.

En nihayetinde aç ve yoksullara gıda yardımları yapar, kampanyalar düzenler iyi kötü bir sonuç alırsınız da, başını sokacak bir ev bulamayanlara yiyecek yardımında olduğu gibi kolayca başını sokabilecek bir konut veremezsiniz. Hele bu sorun yaşadığımız depremle birlikte daha da katmerlenmişse…
Altı ay sonrası kıştır, enflasyondaki yükseklik ve daha da yükselme istidadı sorunu daha da büyük ve acil olarak siyasetin kapısına dayamıştır. Bu durum tabii ki eldeki bütün imkanların her şeyden önce buna ayrılmasını, dikkatlerin buna çevrilmesini gerektirmektedir. Zira aksi halde kitleleri barındıracak yer bulunamayacaktır.

Konut/kira sorununun ele alınmasında olayın çok değişik yönleriyle düşünülmesi gerekmektedir. Tabii ki herkes düşünmeli, yeni öneriler geliştirmelidir.
Şimdi bunlardan hemen aklımıza gelenleri sıralamaya çalışalım.

-“Başın sokulacağı dam” anlamında düşündüğümüzde, belirli bir standarttan fazlasını aramamak halinde dahi talebi karşılayacak kadar konut arzı/sunumu yoktur. Bu konudaki arzı arttırabilmek için her sorun aşılsa bile “zaman” çok kısıtlıdır, önümüzdeki kışa sadece 180 gün vardır.

-Yeni konut üretimi şu anda bütçenin kaldıramayacağı büyüklükte bir maliyet oluşturmakta olduğuna göre girişilecek üretimde talep sahiplerinden de katkı alabilmek için “ödeme kabiliyetine göre” örneğin dört maliyet kategorisi seçilmeli ve kısmen de olsa üst gelir gruplarından alınabilecek ödenti ile alt gelir gruplarının yükü hafifletilerek proje paketleri içerisindeki artı ve eksiler bir arada düşünülüp kamuya olan “paçal” maliyet düşürülmelidir..

-Konut üretiminde para kadar gerekli olan bir başka kalem, seri inşaatlar yapabilme kabiliyetidir. Bu nedenle bizde oldukça gelişmiş olan müteahhitlik sektörü ile “çözüm ortaklığı” yaratılmalıdır.
Bu ortaklıkta, finansman gücü olan inşaat firmalarının verilecek devlet garantileri ile orta-uzun süreli konut yatırımcıları haline getirilmesi düşünülmelidir. Bunun için ülkedeki konut fiyatlarına endeksli sertifikalar çıkarılıp tasarruf sahiplerinden de katkı alınabilecektir.

-Yeni konut üretimi, her zaman taşıdığımız yüksek deprem riski ve konut açığındaki yetersizliğin muhtemel sosyal sonuçları dolayısıyla her koşulda yüksek tempoyla yürütülmelidir.

-İnşaat sektörünün diğer sektörlerin lokomotifi olması, bu soruna çare aranırken diğer sektörlerde canlılık yaratarak zor durumdaki yurttaşa bir başka yoldan, piyasa mekanizması yoluyla da belirli bir katkı yaratacak, mobilyacı, tekstilci, beyaz eşyacı, nakliyeci ve pek çok esnaf iş bulacak, istihdamı genişletecektir.

-Türkiye’de kiralık konut arz/talebinde başta yüksek enflasyon etkili olmaktadır. Konut sahipleri, enflasyon beklentilerindeki tedirginlikle kiraları “razı olabilecekleri getiri”den de yüksek tutmaktadır.
Bu faktörün ortadan kaldırılması için kiraların belirli bir ölçü birimine endekslenmesi, mülk sahiplerine reel gelirini koruyabilme açısından kısmen bir güvence verebilir, böylece köpürtülmüş fiyatlandırmada makul bir indirim, bir istikrar sağlanabilir.

-Mülk sahiplerinin kira konusundaki taleplerini yükselten bir başka unsur, konut fiyatlarındaki yükselme eğilimi ve buna olan inançtır. Mülk sahibi, her zaman iyi bir fiyata satabileceğini düşündüğü konutunu kolayca ve düşük bir ücretle kiraya vermekten çekinmekte, çoğu zaman da boş tutmaktadır. Bu yüksek beklentinin emlak alım ya da emlak vergilerinde yapılacak artışla ve örneğin “şehir rantı vergisi” ile dengelenmesi, mülk sahiplerinin kiradan değil mülkü satmaktan beklediği kazanç arzusunu dizginleyebilecektir.

-Mülkiyetin toplum yararına sınırlandırılabilmesi kabul edilmelidir. Ülkede ihtiyaç fazlası olup çeşitli nedenlerle boş tutulan önemli sayıda konut vardır. Mülkiyet hakkının sınırsızlığına sığınıp kullanıma sunulmayan bu mülklerin boş tutulması halinde kiraya verilen ya da konut olarak kullanılanlara göre daha yüksek vergilendirilmesi, bir bakıma “boş konut vergisi” uygulanması bu konutların da piyasaya sunulmasına hizmet edecektir.

-Kiralardaki yükseklik, kamu personelini her yönden büyük bir sıkıntıya sokmakta hatta hizmet kalitesinde düşüklüğe, “bozulmalara” yol açmaktadır. Şehirlerin merkezinde olmamak ve uygun servis imkanları sağlanarak uygulanacak yeni “lojman” politikaları, hem kamu hizmetindeki ahlakı koruyacak, memuru rahatlatacak, hem şehir merkezlerinde bir miktar kiralık konut kapasitesi yaratacaktır.

-Kiralık konut talebinde özellikle son dönemlerde yükselen talebin nedenleri arasında dış göç önemli bir unsurdur. Dış göçün önlenmesi ve giderek tersine döndürülebilmesi, ekonomi kadar dış politikanın da önemli konularındandır. Ülkedeki kiralık sorununda enflasyondan önce dış göçün payı vardır. Döndürelim 1 milyona yakın hanedeki yabancıyı, kiralık konutta hemen bu kadar kapasite açılacak, kiralar düşecektir.

-Kamu, konut sorununu çözerken genellikle yurttaşı yeniden mülk sahibi yapmaya uğraşmakta, bunun finansmanını sağlamak için peşinat sırasında yurttaşı finans sektörünün kucağına atmaktadır. Bunun yerine mümkün olduğunca kiralık konut üretmesi daha uygun olacaktır. Çünkü ülkenin sorunu mülkiyet sahibi olmak değil kira yoluyla da olsa başını sokacak bir yer bulabilmektir. Bu yol seçildiğinde tabii ki finansman daha profesyonelde ve daha ucuza gelecek, yurttaşlar ev taksiti yerine makul (Örneğin asgari ücretin yarısına sabitlenmiş) kiralar ödeyerek daha kolay barınacaklar, evlerini daha standart ölçü ve maliyetlerle donatacaklardır.

-Türkiye’de tarım ve hayvancılıktaki üretimsizlik, büyük şehirlere yoğun iç göçü yaratmıştır. Kira sorununun büyümesi elbette ki bundan da kaynaklanmaktadır. Şehirden köye göç şiddetle özendirilerek hem üretim arttırılmalı hem şehir üzerindeki kira baskısı azaltılmalıdır.

-Kentlerdeki ve özellikle büyük kentlerdeki yoğunluk kiralık konut konusunda ciddi sorun yaratmaktadır. Bu kentlerin nüfus yoğunluğu “de-santralize” edilmeli yani dağıtılmalıdır. Bu yoğunluğu yaratan nedenlerden biri de, şehir içlerinde kurulmuş üniversitelerdir. Şehir içindeki üniversiteler, sadece öğrencileri değil kısmen ailelerini de merkeze çekmektedir.

-Belirli ölçeğin üzerinde istihdamı olan işletmelerin mutlaka şehir merkezlerinden uzaklaştırılması lazımdır. Bunun altyapısı öncelikle ele alınmalıdır. İşletmeler şehir dışına yöneldikçe kendi işçi-idari kadrolarını da aileleriyle birlikte dışarıya yönlendirecektir. Ancak kurulacak yeni yerleşim yerleri 100 km’den daha yakın olmamalı, bu tedbir şehrin yayılmasına neden olmamalıdır.

-Yabancıya konut satışının durdurulması bir çözüm olarak düşünülebilir ancak belirli bölgelerde yoğunlaşmasına izin verilmemek, satışlara kota koymak ve bunların satış bedeline belirli bir “konut fonu” ödentisi konarak azaltılması, bu şartlarda izin verilen satışlar azalırken, üzerinden belirli bir kazanç sağlanması daha uygun olacaktır.
Örneğin 400 bin dolarlık sınır çoğu zaman muvazaalarla delinmekte, 150 bin dolarlık bir satış abartılabilmekte bundan kamu da bir şey kazanamamaktadır. Bu uygulama yine örneğin “200 bin dolarlık gayrımenkul alımı+ devlete 200 bin dolarlık fon” gibi bir modele çevrilerek daha kazandırıcı olabilir.

Ve nihayet, bütün bu politikaların aynı stratejinin parçaları haline getirilmesi için tabii ki çeşitli birimlere görevler verilmekle birlikte işin patronajının ve koordinasyonunun ayrı bir bakanlıkta toplanmasında yarar görürüz.
Şimdilik düşüncelerimizi bu kadarla sınırlayalım ve yeni fikirlerin oluşmasını, düşüncelerin geliştirilmesini bekleyelim.
.
 

“.